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中介垫付钱不可接受 住房转按揭可以尝试

文章来源:西宁律师   网址:http://www.lawyerxn.com/   时间:2016-11-11 10:11:53

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中介垫付钱不可接受 住房转按揭可以尝试业主余小姐急需资金,想出售一套还有35万按揭贷款的房产。但谁都知道,有按揭款的房产必须还清按揭款,注销抵押后才能正常交易。于是,中介公司给余小姐出了个主意:余小姐自己出15万,中介公司垫付20万,先注销35万的银行按揭贷款,然后进行正常的交易和过户,等买家贷款下来后再还给中介。余小姐心里觉得没底———不知这样做是否规范、合法?    每日商报维权热线85051890咨询律师后回复余小姐,该操作不稳妥,要慎重。    中介垫资属违规而且费用又很高    早在今年6月,我市就发布了《关于进一步整顿和规范房地产中介市场秩序的通知》,明确规定,房地产中介机构在交易过程中,为设定抵押权的房屋买卖“垫资”还贷并收取费用的行为,属于违规行为。    不过,业内人士透露,目前杭州还是有不少中介机构在替客户垫资还贷。他们之所以宁愿冒着资金安全、违规操作等风险来垫资,是因为除了促成房产买卖能拿到一笔不菲的中介代理费外,还有一个重要原因,就是垫资所收取的高额费用。据介绍,现在中介垫资收取的费用一般是垫资额的2%—3%。如果中介公司给余小姐垫资二十万元,短短一个月(一般房产买卖交易过程所需的时间),余小姐需支付给中介四千至六千元的费用。    为钻法律的空子,现在,一般中介机构多以公司经理、店长等个人的名义为客户垫资。因此,业主不要轻信这种操作。    住房转按揭贷款安全又省钱    此路不通,是否还有其他办法?杭州百思买理财咨询有限公司专家建议,余小姐可以选择银行住房转按揭贷款业务,其不仅费用低廉,而且整个操作过程规范、合法,无后顾之忧。“住房转按揭贷款”是去年起由中国银行浙江省分行与中财集团的担保公司———杭州康基担保有限公司共同推出的,已成功运作了近一年。    举个已操作的实例:陈女士手中有一套按揭贷款45万元的房屋,在建行还有40.4万元没有还清,由于急需用钱,陈女士通过中介以60万元的价格出售房产,并找到了买家吴先生。双方经协商,共同委托杭州康基担保有限公司对房屋买卖过程进行担保,同时对资金实行监管,按揭贷款则由担保公司作阶段性担保后,转至中国银行。    吴先生18万元的购房首付款和在建行申请办理的42万元二手房按揭贷款,打入担保公司的监管账户。然后,陈女士和担保公司工作人员一起去建行办理申请提前还款手续。在担保公司的监管账户上支付给建行40.4万元,用于提前还清陈女士的按揭贷款,解除抵押。    随后,陈女士通过中介公司办理房屋过户手续,待过户成功后,将产权证重新抵押并登记,然后将房产证明交予吴先生,同时担保公司将监管账户剩余款19.6万元划给陈女士。    目前,开办此项业务的“杭州康基”在转按揭担保业务中向买卖双方收取费用为:卖家统一为1500元一单;买家则按买家申请的按揭贷款额度不同而支付不同的费用,如20万元以下为0.3%,20万元至50万元为0.2%,50万元至100万元为0.15%,100万元以上为0.1%(实行累加制)。上述实例中,吴先生就需支付20万×0.3%+(42万-20万)×0.2%=1040元。    我们不妨做个比较:余小姐的房产尚余35 万按揭贷款未还,假如35万按揭款全部通过中介垫资来操作的话,客户需支付7000元—10500元的费用(按照收取垫资额度的2%—3%计算);若以中介给余小姐垫资20万来计算,需支付给中介4000元—6000元的费用。而如果余小姐选择转按揭业务的话,只需支付1500元的固定费用。)中介垫付钱不可接受 住房转按揭可以尝试

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