西宁律师

首先先了解下什么是个人房产税。个人房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。个人房产税如何征收有以下几点：一．个人房产税如何征收——征收对象个人房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。二．个人房产税如何征收——征收范围城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。三．个人房产税如何征收——如何计算1.从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%。2.从租计征从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳个人房产税。其余均从次月起缴纳。四．个人房产税如何征收——征收税率1.按房产余值计征的，年税率为1.2%；2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收个人房产税。五．个人房产税如何征收——相关案例案例一：案情简介杨某有自己的公司，但经营不善一直处于亏损状态，但杨某为人性格豪爽，对待朋友讲义气，出手大方，在朋友中破有威望。李某通过朋友认识了杨某，杨某对刚参加工作的李某照顾有加，每次吃饭从不让李掏钱，这让李某觉得杨某够朋友，值得信赖。一日，杨某在和李某吃饭时提出自己最近要接一笔生意，需要资金疏通关系，问李某能不能帮他的忙，李某想到平时受到杨某的照顾，当即答应借杨某8万元。杨某拿到钱后，对李某赞不绝口，认为他尊朋友爱友，是个值得交的好朋友。此交借款没多久，杨某又找到李某称马上就要签合同了，但是前期的准备费用还差一部分， 希望李某能再帮帮他的忙，李某就答应杨某再借他5万元。借到钱后，杨某就如失踪了一般，再也没有出现在李某面前。李某借完钱后有些着急，因为顾于朋友的面子，两次借款都没有欠条，而李某也只是听朋友说杨某有个公司，具体公司叫什么名字，在什么位置，以及杨某的个人情况，李某均毫不知情。想到这些，李某感到有些担心，因为他借给杨某的钱，有一部分是向家里和朋友借的，如果杨某不还款，自己也无力偿还他人。正当李某为借款的事焦急万分的时候，杨某突然出现在他的面前，告诉他，自己最近一直在忙生意的事情，没有时间和李联系，现在生意已经谈成了，合同也签了下来，可现在前期需要自己垫资，因此资金很紧张，一时无法还李的借款，为了表示自己的诚意，还向李写了一张借条，上面注明了还款日期。李某看着杨某如此坦诚，对于自己曾经怀疑过他，感觉内疚，当即收了欠条，并请杨某吃饭喝酒。事情过了半年，李某借款的朋友有急用，要求李某还钱，李某才想到该向杨某要求还钱了，而这时，杨某的手机已经打不通了，李某再问其他认识杨某的人，都说只知道他自己开公司，为人大方，其他的都一无所知。这时，李某急如热锅上的蚂蚁，想想13万的巨款，自己一个月2、3000元的工资要到什么时候才能还上。万般无奈之际，他找到律师，寻求律师的帮助。在了解了事情始末之后，律师根据李某提供的杨某的姓名及身份证号，杨某公司的全称，查到了杨某的住址，公司地址，于是将其诉至法院要求其偿还借款。判决结果法庭经过审理，认定双方的债权公务关系成立，判决杨某偿还李某的借款13万元。法律依据李与杨系民间借贷关系，合法的民间借贷应受保护。事实分析现实中因朋友、同事、同学、亲戚关系借钱的比较常见，很多时候碍于情面，出借方都不愿意要求对方出据借款凭证，当一方无力偿还，或有意赖帐时，债权人常因没有证据而导致无法保护自己的合法权益。因此，建议民间借贷当事人，无论借款金额大小，还款期限长短均要出具书面借款凭证，这样一旦发生纠纷好有据可寻。案例二：李先生为松江某高科技公司项目经理，林小姐为闵行某中学的一名教师。2008年9月，两人经朋友介绍相识，两人随即确立恋爱关系。2008年12月，处于热恋中的李先生和林小姐决定购房结婚。二人看中位于闵行区莘松路上某套房产，该房产总价170万元。于是李先生用其个人积蓄支付了该房产首付款60万元，并以其个人名义向银行贷款110万元，每月贷款本息也由李先生偿还。李先生为表示对未婚妻林小姐的爱意，将该房产登记在李先生和林小姐双方名下。然而，随着交往的深入，李先生和林小姐开始因琐事不断发生争执，双方关系逐渐恶化。2009年6月，双方一致同意分手。但双方对所购房产如何处理产生纠纷。李先生认为该房产首付款和每月贷款均由其个人全部支付，林小姐没有出资，该房产应归李先生个人所有。林小姐则认为，该房产登记在双方名下，应为双方共有，双方各享有该房产50%的份额。2009年7月，李先生诉至闵行法院，要求法院判令该房产全部份额归其个人所有。闵行法院审理后认为，该房产登记在李先生和林小姐双方名下，应为双方共同共有，但考虑到李先生对共有财产的贡献较大，法院酌情判定李先生享有房产70%的份额，林小姐享有房产30%的份额。李仁正律师点评：恋爱期间，双方共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，恋爱关系终止时，如何分割房产？这一直是困扰走在恋爱尽头的男女双方的重大问题。上海市高院对这一问题有着较为明确的规定：上海市高级人民法院《关于审理分家析产案件若干问题的意见》第五条规定 “恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理：从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时可，对共有财产的分割，有协议的按协议处理，没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。”换句话说，就是双方有协议约定的，按约定；没有协议约定的，未出资方对房产也是享有份额的，只是法院会考虑双方对共有财产贡献状况，而会酌定为未出资方享有较小的房产份额。七．个人房产税如何征收——优惠对象1.国家机关、人民团体、军队自用的个人房产税免征个人房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征个人房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征个人房产税。但经营用的房产不免4.个人所有非营业用的房产免征个人房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征个人房产税。6.从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收个人房产税。7.经财政部批准免税的其他房产：（1）老年服务机构自用的房产免税。（2）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征个人房产税。（3）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征个人房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳个人房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明。（4）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征个人房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位减收的次月起，照章纳税。（5） 为鼓励地下人防设施，暂不征收个人房产税。（6）从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收个人房产税。对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。（7）对高校后勤实体免征个人房产税。（8）对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征个人房产税。（9）从2001年1月1日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收个人房产税。（10）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收个人房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的上在县邮政局内核算的房产，在单位财务帐中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收个人房产税。（11）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业的生产用房，暂免征收个人房产税。这里的“供热企业”不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。（12）自2006年1月1日起至2008年12月31日，对位高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征个人房产税。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立和选并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征个人房产税。延伸阅读：二手房交易税费2013新规定二手房交易税费新政策