西宁律师

张某与刘某达成房产买卖协议后，受让人张某依约交付了价款，但出卖人刘某并未为张某办理产权变更登记。后房价暴涨，刘某明确拒绝过户。买受人交涉未果，遂诉至法院。在审理过程中发现，刘某所转卖的房产系其以贷款的方式购置，该房产已向银行设立抵押权登记，且刘某长期拖欠银行贷款。后经买受人与银行充分协商，双方就由张某代刘某清偿银行贷款，并由银行注销抵押权事宜达成共识。但市房管局却以需抵押人和抵押权人共同到场办理为由而拒绝。由此导致案件陷入僵局。市房管局认为，依据《城市房地产抵押管理办法》(2001年修订)第35条之规定，“抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记”。该办法中未明确“抵押当事人”的范围，但市房管局坚持认为，本办法中的“抵押当事人”包括抵押人与抵押权人。本人认为，本案是因为房产出让人恶意违约而导致。这意味着由出让人(抵押人)与银行(抵押权人)共同办理抵押权注销登记已绝无可能，而由抵押权人单方解除抵押权的依据主要有以下方面：《物权法》第191条第2款之规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本条已明确了受让人有代为清偿债务的权利，且如若受让人代为清偿债务的，抵押权即时消灭。而抵押权人办理相应的抵押权注销登记仅为对抵押权已经消灭这一法律事实的公示。这一法律事实完全可由抵押权人的单方行为予以确认。另据建设部《房屋登记办法》(2008年)第48条之规定，“经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：1主债务消灭;… 3抵押权人放弃抵押权”。按照同等位阶法律法规新法效力优于旧法的原则，《房屋登记办法》第48条事实上已经对《城市房地产抵押管理办法》第35条做出了明确具体的解释。即本案中，受让人代为清偿债务致主债务已经消灭且抵押权人明示放弃抵押权的情况下，银行有权单方注销该抵押权。按照法理，抵押当事人确应包括抵押人与抵押权人。尤其在设立抵押权之时，抵押人办理抵押物登记本身即是对自身权益的约束，理应由抵押人本人作出明确意思表示;然而在办理抵押权注销登记时所处分的仅是抵押权人的单方权益，不仅不会对抵押人的权益造成实质减损，反而解除了抵押人权属上的法律束缚。即抵押权的注销应是权利人对自身权益的单方处分，只需抵押权人单方意思表示即可实现的法律行为。如同债权人明确放弃其债权的行为。据此，若对《城市房地产抵押管理办法》第35条持片面理解，无疑将纵容违约方的恶意行为，进而导致交易行为中诚信体系的坍塌。